Rychlý rozvoj umělé inteligence a digitálních technologií zásadně proměňuje investiční strategie v oblasti komerčních nemovitostí a přivádí kapitál do evropských datových center. Dle studie Global Investor Outlook 2026, kterou zpracovala společnost Colliers, je na trhu patrný prudký nárůst kapitálových investic do datových center. V 1. až 3. čtvrtletí 2025 představoval tento sektor plných 31 % celkového kapitálu alokovaného do realitních investic. Od roku 2020 se přitom tento podíl pohyboval v průměru kolem 15 %.
Zájem investorů v Evropě roste, i přes omezení výstavby
Zatímco největším a nejvyspělejším trhem zůstává USA, zájem investorů o datová centra rychle roste i v regionu EMEA. Trhy jako Německo, Nizozemsko a Velká Británie přitahují pozornost díky své konektivitě, regulačnímu rámci a blízkosti hlavních technologických center. Rozvoj však není bez problémů.
„Datová centra přitahují značný kapitál,“ řekl Gonzalo Martín, vedoucí oddělení Data Centres Capital Markets pro region EMEA v Colliers. „Jejich rozvoj nicméně není jednoduchý. Klíčovými limity jsou dostupnost energií, vhodných pozemků a složitá povolovací řízení. Úspěch proto vyžaduje hlubokou znalost lokálního trhu a dlouhodobý strategický přístup.“
Infrastruktura a energie ovlivňují rozhodnutí o lokalitě
Dostupnost energie a kapacita přenosových sítí se stávají zásadními faktory při rozhodování o umístění nových datových center. Ve vysoce exponovaných lokalitách, jako jsou Frankfurt, Amsterdam nebo Londýn, zůstává poptávka velmi silná, avšak nedostatek energie a administrativní omezení zpomalují nový development. To vede investory k většímu zájmu o sekundární a rozvíjející se trhy, včetně jižní a východní Evropy, kde vlády více investují do digitální infrastruktury a energetické odolnosti. Tento trend postupně zvyšuje atraktivitu i České republiky.
Strategie platforem a důraz na provozní know-how
Růst odvětví je dále poháněn investicemi do platforem a společnými podniky (joint ventures). Investoři stále častěji vstupují do provozních společností nebo developerských platforem, aby získali potřebnou expertizu, dosáhli na větší investice a efektivněji řídili rizika. Tento přístup odráží širší trend na realitním trhu, kde kapitál upřednostňuje aktivní správu, provozní know-how a dlouhodobá partnerství.
Výzvy: energie, udržitelnost a regulace
Navzdory silné poptávce čelí sektor datových center řadě výzev. Trvalým problémem je zajištění spolehlivých a udržitelných zdrojů energie, zejména v městských oblastech, kde je vysoká poptávka po kapacitě rozvodné sítě. Současně musí developeři čelit stále přísnějším předpisům v oblasti udržitelnosti, složitému územnímu plánování a náročným povolovacím procesům.
„Nájemci hledají taková řešení datových center, která nabízí odolnost, udržitelnost a rychlost uvedení na trh. Spolupráce mezi provozovateli, pronajímateli a investory je pro splnění měnících se požadavků a zajištění dlouhodobé hodnoty zásadní,“ uvedla Lottie Tollman, vedoucí poradenského oddělení pro datová centra pro region EMEA v Colliers.
S pokračující digitální transformací a rozvojem umělé inteligence zůstanou datová centra jednou z hlavních priorit investorů v regionu EMEA. Přestože sektor nabízí výrazný dlouhodobý růstový potenciál, úspěch bude záviset na schopnosti vyrovnat se s energetickými omezeními, regulatorními požadavky a rostoucími provozními nároky. Nejlépe budou připraveni investoři, kteří disponují hlubokou znalostí trhu a silnými strategickými partnerstvími.
